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二八杠玩法:融创进阶篇年报大揭秘:真实核心利润、销售利润率、毛利率

时间:2018-4-9 16:57:32  作者:  来源:  查看:44  评论:0
内容摘要:理解了融创的收并购模式才可以说真正弄懂了融创这篇文章我定义为进阶篇。如果你足够相信“一眼定胖瘦”,对融创有充分的信心,性格也比较乐观大心脏,受得住各种利空与股价颠簸,那并不需要看这篇文章。读普通上市公司的年报难度大概是3颗星的话,一般地产公司的难度是4颗星,那么融创年报的难度是5...
理解了融创的收并购模式才可以说真正弄懂了融创

这篇文章我定义为进阶篇。如果你足够相信“一眼定胖瘦”,对融创有充分的信心,性格也比较乐观大心脏,受得住各种利空与股价颠簸,那并不需要看这篇文章。

读普通上市公司的年报难度大概是3颗星的话,一般地产公司的难度是4颗星,那么融创年报的难度是5颗星。17年融创业绩出来后,面对较低的毛利率以及可能很低的净利润率,相当多早已习惯对标万科恒大碧桂园的融创投资者对此表示困惑不解与失望。因此本篇文章主要解决三个问题:

1)各项重估负商誉剔除后,融创的实际销售利润率(即管理利润率)是多少?

2)融创为什么毛利率相比其他家低一些?融创毛利率实际盈利水平与其他家相比到底怎么样?

3)重估负商誉为什么也是核心利润?对融创现在及以后的利润影响如何?

一、融创实际销售收入结算利润以及实际销售利润率是多少?

(1)首先先剔除掉所有重估负商誉利润以及乐视计提后,融创实际的销售收入结算利润是多少。17年报利润为110亿,减去来自因为业务合并收益279亿(税前需扣税25%,年报业绩P25,11),加回乐视总计计提165.5亿(其中121亿税前,扣税25%),加回因为万达重估而摊销扣除的26亿成本,可以得到融创实际卖房结算利润为61.9亿。

表外利润(即公司合营联营的投资收益)为亏损19.9亿元,将乐视亏损的44.8亿元加回来,可以推得表外结算利润为24.9亿(P34,1.9),此外因为新会计准则带来15.1亿利润(P12),将61.9亿减去这两块收入可以得到表内销售收入结算利润为21.9亿。此外要注意表内结算利润对应的销售收入是626亿(P14,物业开发收入)剔除新会计准则的28亿收入,为598亿。



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